ack note: <房市老手21堂超強實戰課：快速看穿房屋買賣陷阱>閱讀筆記

賣房篇

1. 頂樓加蓋對於房價

頂樓加蓋還是可以計入房價，多為房屋單坪價格的1/2-1/3。

違建是未經主管機關審查許可並發給建築、使用執照，而擅自建照及使用的建物。而違建又可分為新違建、既存違建、舊有違建3種。定義方式是以違建最初存在日期來界定，每個地方政府的定義有所不同。

以台北市政府為例，1995年以前蓋好的頂樓加蓋，目前只列管不拆除。未來有可能會處理，但是目前不處理。

要注意的是雖然政府目前不處理，但是若有人檢舉，法院還是會判決需要拆除。

2. 一定要查詢實價登錄平台，了解目前的合理行情價格。

另作者也推薦好時價平台，用來試算房價。

3. 契約審閱期

屋主委託房仲賣房的契約為委託銷售契約。

買賣雙方談定價格簽的約為不動產買賣交易契約。

這兩個契約都享有審閱期，前者至少3天，後者至少5天。

但是賣方必須是企業經營者才有享有審閱期，例如建商或是投資客，若向一般自然人買房則無審閱期問題。

4. 仲介費

一般來說仲介費買方付1-2%，賣方付2-4%。根據法規，房仲業者不得收取超過成交價6%的仲介費。

買屋篇

1. 透過仲介買屋時一定會有房屋現況說明書，可以得知房屋的狀況，以免日後交屋發現無法接受的瑕疵而產生糾紛。

2. 常見的問題有:漏水、海砂、輻射、白蟻、凶宅、嫌惡設施。

3. 瑕疵屋處裡策略

修復後願意居住:

(1)請前屋主修復。仲介連帶負責。

(2)請前屋主賠錢修復金額。仲介連帶負責。

(3)請前屋主賠錢瑕疵造成的房屋價值減損。仲介連帶負責。

不願意居住，請仲介協助處理解約。

4. 行使瑕疵擔保請求權

原則上交屋5年內可行使權力，但是一旦發現瑕疵請盡速通知賣方，並在6個月內提出訴訟，已獲得法律保障。若發現瑕疵無盡速行動，會被認為已經承認這個瑕疵。

法拍屋篇

1. 只買有點交的房子。

2. 價格約市價的8.5-9折。

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