2022年6月12日 星期日

<房市老手21堂超強實戰課:快速看穿房屋買賣陷阱>閱讀筆記




https://www.taaze.tw/apredir.html?131322949/https://www.taaze.tw/products/11100982076.html?a=b

賣房篇

1.     頂樓加蓋對於房價

頂樓加蓋還是可以計入房價,多為房屋單坪價格的1/2-1/3

違建是未經主管機關審查許可並發給建築、使用執照,而擅自建照及使用的建物。而違建又可分為新違建、既存違建、舊有違建3種。定義方式是以違建最初存在日期來界定,每個地方政府的定義有所不同。

 

舊違建

既存違建

新違建

台北市

1963.12.31前已存在

1964.01.01-1994.12.31已存在

1995.01.01後新產生

台中市

1998.10.01已存在

2011.04.20已存在

2011.04.21後新產生

台南市

2010.12.24已存在

2010.12.25後新產生

高雄市

2012.04.01已存在

2012.04.02後新產生

以台北市政府為例,1995年以前蓋好的頂樓加蓋,目前只列管不拆除。未來有可能會處理,但是目前不處理。

要注意的是雖然政府目前不處理,但是若有人檢舉,法院還是會判決需要拆除。

2.     一定要查詢實價登錄平台,了解目前的合理行情價格。

另作者也推薦好時價平台,用來試算房價。

https://www.houseplus.tw/

3.     契約審閱期

屋主委託房仲賣房的契約為委託銷售契約

買賣雙方談定價格簽的約為不動產買賣交易契約

這兩個契約都享有審閱期,前者至少3天,後者至少5天。

但是賣方必須是企業經營者才有享有審閱期,例如建商或是投資客,若向一般自然人買房則無審閱期問題。

4.     仲介費

一般來說仲介費買方付1-2%,賣方付2-4%。根據法規,房仲業者不得收取超過成交價6%的仲介費。

買屋篇

1.     透過仲介買屋時一定會有房屋現況說明書,可以得知房屋的狀況,以免日後交屋發現無法接受的瑕疵而產生糾紛。

2.     常見的問題有:漏水、海砂、輻射、白蟻、凶宅、嫌惡設施。

3.     瑕疵屋處裡策略

修復後願意居住:

(1)請前屋主修復。仲介連帶負責。

(2)請前屋主賠錢修復金額。仲介連帶負責。

(3)請前屋主賠錢瑕疵造成的房屋價值減損。仲介連帶負責。

不願意居住,請仲介協助處理解約。

4.     行使瑕疵擔保請求權

原則上交屋5年內可行使權力,但是一旦發現瑕疵請盡速通知賣方,並在6個月內提出訴訟,已獲得法律保障。若發現瑕疵無盡速行動,會被認為已經承認這個瑕疵。

 

法拍屋篇

1.     只買有點交的房子。

2.     價格約市價的8.5-9折。

<房市老手21堂超強實戰課:快速看穿房屋買賣陷阱>閱讀筆記

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